Contratto di locazione: la ripartizione delle spese può essere oggetto di accordo tra le parti?


Mi è stata posta questa domanda da un cliente: le parti di un contratto di locazione ad uso abitativo possono derogare, mediante accordo sul punto, alle norme vigenti in tema di ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie?


La risposta è NO.


In particolare, l'art. 79 della legge 392/1978 stabilisce la nullità di qualsivoglia accordo tra le parti che deroghi l'art. 1576 del codice civile.

Tale norma dispone, al primo comma, che: "Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore"


Al locatore, dunque, spettano le spese di straordinaria manutenzione (come, ad esempio, quelle necessarie alla sostituzione della caldaia), mentre al conduttore spettano quelle di ordinaria manutenzione, che dipendono dal deterioramento prodotto dall'uso.


Quanto alle spese di straordinaria manutenzione, poi, è importante precisare come sia irrilevante la causa che le ha rese necessarie, salvo che queste siano da ricondurre al fatto doloso o colposo del conduttore. In questi casi, infatti, le spese saranno poste a carico di quest'ultimo.


In una recente pronuncia della Corte di Cassazione, in particolare la n. 7574/2020, è stato affermato che quanto su precisato non vale per le locazioni ad uso non abitativo, come quelle commerciali, ove ben è possibile che le parti si accordino sulla ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie, derogando la normativa vigente.

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