COSA SI INTENDE PER ‘PROCEDIMENTO DI CONVALIDA DI SFRATTO’?


Il contratto di locazione è il contratto con il quale un soggetto, detto locatore, si impegna a garantire il godimento di un bene immobile a favore di un altro soggetto, detto conduttore, il quale a sua volta è tenuto a versare periodicamente un determinato corrispettivo, detto canone, nonché a restituire nei tempi prestabiliti il bene ricevuto in uso, avendo cura di restituirlo nel medesimo stato in cui gli fu consegnato.

Spesso accade, tuttavia, che il proprietario di un immobile, al fine di rientrare nel possesso di quest’ultimo dopo la scadenza del contratto di locazione, sia costretto ad attivare lo speciale procedimento di convalida di sfratto, disciplinato dal codice di procedura civile agli artt. 657 – 669.

Quali sono i presupposti richiesti dalla legge?

Il procedimento di sfratto può essere attivato in presenza di un contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo sia ad uso commerciale (ad esempio, un negozio), in tre particolari situazioni:

1) per finita locazione prima della scadenza del contratto, al fine di intimare al conduttore la disdetta (cd. ‘licenza’) ed impedirne la rinnovazione tacita, nel rispetto dei termini del contratto stesso. In questo modo, quindi, il locatore chiede in anticipo la restituzione dell’immobile per quando si verificherà la scadenza del contratto di locazione in essere;

2) per finita locazione dopo la scadenza del contratto, al fine di ottenere il rilascio dell’immobile da parte del conduttore;

3) per morosità, cioè il caso pratico più frequente, al fine di ottenere la risoluzione del contratto di locazione, il rilascio dell’immobile e il pagamento dei canoni scaduti. Nello stesso atto, poi, il locatore può anche proporre domanda di ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti e che scadranno fino all’esecuzione dello sfratto.

Qual è il giudice competente?

L’atto introduttivo del procedimento si deposita inderogabilmente, cioè senza eccezioni, presso il Tribunale del luogo in cui si trova il bene immobile concesso in locazione e, a mezzo dello stesso, il proprietario invita il conduttore convenuto a comparire all’udienza indicata, con l’avvertimento che, se non compare o comparendo non si oppone, il giudice convaliderà la disdetta o lo sfratto richiesti.

La data dell’udienza non viene scelta dal locatore casualmente, ma è prassi che ogni Tribunale riservi ai procedimenti di sfratto uno o più giorni fissi durante la settimana, in modo da poterne organizzare la trattazione a cadenza regolare.

Il procedimento nei suoi tratti essenziali

L’atto introduttivo deve necessariamente essere notificato al conduttore tramite ufficiale giudiziario e tra il giorno della notifica e quello dell’udienza devono intercorrere almeno venti giorni liberi.

Entrambe le parti del procedimento, cioè il locatore ed il conduttore, depositeranno poi presso la cancelleria del Tribunale competente o direttamente al giudice in sede di udienza i rispettivi scritti difensivi, unitamente alla documentazione a corredo comprovante le proprie ragioni ed istanze.

All’udienza fissata possono verificarsi, in estrema sintesi, le seguenti situazioni:

A) Il locatore non si presenta: in questo caso, cessano gli effetti processuali della domanda (cioè, ad esempio, il giudice non potrà convalidare lo sfratto, né pronunciare l’ordinanza di rilascio), ma restano salvi gli effetti sostanziali della stessa, come ad esempio l’impedimento della rinnovazione tacita del contratto.

B) Il conduttore non si presenta, o si presenta, ma non contesta nulla di quanto affermato dal locatore: in tal caso, il giudice, previa verifica della regolarità della notifica, convaliderà la disdetta o lo sfratto e ordinerà che venga apposta la formula esecutiva sull’atto introduttivo del procedimento. Laddove, però, lo sfratto intimato sia per morosità, il locatore o il suo legale dovranno necessariamente dichiarare in udienza che la morosità sussiste ancora, altrimenti il giudice non potrà pronunciare la convalida.

C) Il conduttore si presenta e fa contestazioni, ma non può provarle con documenti: in questo caso, il giudice, su richiesta del locatore, pronuncerà ordinanza di rilascio non impugnabile ed il giudizio proseguirà per valutare le contestazioni del conduttore.

D) Il conduttore convenuto per morosità si presenta e contesta l’importo della somma pretesa, sostenendo di essere debitore di un importo minore: in tal caso, il giudice può disporre il pagamento della somma non contestata e concedere al conduttore un termine per pagarla non superiore a 20 giorni. Il giudizio proseguirà per valutare le contestazioni del conduttore e, in mancanza di pagamento, il giudice convaliderà lo sfratto con eventuale pronuncia di decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni impagati.

E) Il conduttore convenuto per morosità si presenta (assistito o meno da un legale) e chiede il cd. ‘termine di grazia’ per poter sanare il proprio debito pendente.

Cosa si intende per ‘termine di grazia’ chiesto dal conduttore moroso?

La cd. legge sull’equo canone (in particolare l’art. 55 Legge n. 392 del 27.07.1978) prevede che il conduttore citato in giudizio per il mancato pagamento dei canoni possa chiedere al giudice, qualora si trovi in comprovate condizioni di difficoltà economica, un termine per sanare la propria morosità pendente.

La richiesta deve essere avanzata dal conduttore, personalmente o per il tramite del proprio avvocato, nel corso della prima udienza. A fronte di ciò, il giudice può concedergli sino a 90 giorni per pagare i seguenti importi:

· i canoni scaduti alla data di intimazione dello sfratto (esclusi i canoni scaduti successivamente);

· gli eventuali oneri accessori, come ad esempio le spese condominiali, rimasti impagati alla data di intimazione dello sfratto (sempre esclusi quelli scaduti successivamente);

· gli interessi legali sulle somme precedenti;

· le spese legali per la procedura liquidate dal giudice.

A tale scopo, quindi, il giudice fissa una udienza successiva alla scadenza del suddetto termine, al fine di verificare che il conduttore abbia pagato integralmente il debito. In difetto di pagamento o in caso di pagamento parziale, il giudice convaliderà lo sfratto senza possibilità di altre contestazioni da parte del conduttore.

La medesima legge sull’equo canone prevede, altresì, anche un termine di grazia di 120 giorni, ottenibile solo laddove il conduttore dimostri di non aver potuto pagare i canoni (al massimo due mensilità) a causa delle proprie condizioni economiche precarie, derivanti da disoccupazione, malattia o gravi e comprovate condizioni di difficoltà sorte dopo la stipula del contratto di locazione.

Si precisa, da ultimo, che il termine di grazia non può essere chiesto per le locazioni di immobili ad uso non abitativo.

Emergenza Coronavirus: sfratti bloccati fino al 30 giugno 2020

Data l’attuale situazione emergenziale, il Governo ha decretato, mediante il Decreto n. 18/2020 cd. ‘Cura Italia’, il blocco degli sfratti per morosità pendenti su tutto il territorio nazionale, rinviandone l’esecuzione a dopo il 30 giugno 2020.

Quanto a coloro che, data l’attuale situazione di emergenza, non riescono a pagare regolarmente i canoni di locazione ad uso abitativo, la legge attualmente nulla prevede in ordine ad una possibile sospensione dei pagamenti, se non la facoltà del conduttore di fare ricorso al recesso anticipato per giusta causa.

Nulla vieta alle parti, tuttavia, di raggiungere un accordo volto alla sospensione o alla riduzione temporanea dei canoni, da concretizzare per iscritto, in modo da averne la prova, qualora servisse.

In difetto di tale accordo e dei pagamenti, una volta che l’attività giudiziaria ripartirà a regime, i proprietari degli immobili ben potranno ricorrere alla procedura di sfratto per morosità e all’ingiunzione per ottenere il pagamento dei canoni impagti dovuti.

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